ჩვენი სტუმარია გიორგი ლეჟავა - აუდიტორ-შემფასებელი, შპს "ქართული საშემფასებლო კომპანიის" (www.valuation.ge) დამფუძნებელი, საქართველოს პროფესიონალ შემფასებელთა ფედერაციისა და უძრავი ქონების კავკასიური აკადემიის ნამდვილი წევრი, საქართველოს პარლემენტთან არსებული აუდიტორული საქმიანობის საბჭოს მიერ სერტიფიცირებული აუდიტორი, ტექნიკურ მეცნიერებათა კანდიდატი.

გიორგი ლეჟავადაიბადა 1965 წლის 26 ივლისს ქ. სოხუმში. 1982-1989 წლებში სწავლობდა თბილისის ტექნიკურ უნივერსიტეტში, სადაც დაამთავრა ენერგეტიკის ფაკულტეტი, ექსპერტიზის დანერგვის სპეციალობით. 1992 წელს გაიარა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროსთან არსებული სპეციალური კურსები "საგადასახადო საქმე, საბანკო საქმე და ბუღალტერია".

1993-1998 წლებში სწავლობდა საქართველოს ჰუმანიტარულ ინსტიტუტში, ეკონომიკის ფაკულტეტზე, საგადასახადო და საბანკო საქმეზე, რომლის დამთავრების შემდეგ მიიღო ეკონომისტის დიპლომი. 1999 წელს საქართველოს პარლამენტთან არსებული აუდიტორული საქმიანობის საბჭოს სპეციალური კურსების გავლის შემდეგ გახდა სერტიფიცირებული აუდიტორი.

2003 წელს დაამთავრა გერმანია-საქართველოს მიერ ერთობლივად დაარსებული "უძრავი ქონების კავკასიური აკადემია" და მიიღო უძრავი ქონების ექსპერტ-შემფასებლის სტატუსი.

2001-2006 წლებში სწავლობდა საქართველოს ტექნიკური უნივერსიტეტის სამშენებლო ინსტიტუტში (კათედრა – "სამშენებლო კონსტრუქციები შენობები და ნაგებობები") და გახდა ტექნიკურ მეცნიერებათა კანდიდატი.

გიორგი ლეჟავა საქართველოსა და რუსეთშია ნამუშევარი. მას შემდეგ, რაც ორი პროფესიის მქონემ (ეკონომისტის და ინჟინრის) აუდიტორისა და შემფასებლის საქმიანობას მიჰყო ხელი, უამრავი ობიექტი შეაფასა. ლეჟავას ასევე ჩატარებული აქვს მრავალი ორგანიზაციის, მათ შორის 6 კომერციული ბანკის ("ბაზისბანკი",  "გაერთიანებული ქართული ბანკი", "თიბისი ბანკი", ბანკი "რესპუბლიკა", "საქართველოს ბანკი", "სახალხო ბანკი") მატერიალური აქტივების გადაფასება. იგი მჭიდროდ თანამშრომლობს და მომსახურებას უწევს: საქართველოს ეროვნულ ბანკს, ფინანსთა სამინისტროს, იუსტიციის სამინისტროს, "საქართველოს სალიზინგო კომპანიას", "საქართველოს რკინიგზას", "საქართველოს ფოსტას", "ეკო ჯორჯიას" და სხვა ორგანიზაციებს.

- ბატონო გიორგი, თქვენ ჯერ ინდივიდუალურ საქმიანობას ეწეოდით და მერე დააფუძნეთ შპს `ქართული საშემფასებლო კომპანია~?

_ 1999 წლიდან ვეწევი ინდივიდუალურ საქმიანობას. პატარა პროექტებს ინდივიდუალურად ვაკეთებდი, მაგრამ თავიდანვე საკმაოდ ძლიერი, გამოცდილი სპეციალისტების ჯგუფი მყავდა გვერდით და თანდათანობით დღის წესრიგში დადგა კომპანიის ჩამოყალიბება, რომელშიც ფაქტობრივად იგივე ხალხი მუშაობს. პატარა პროექტებს ისევ ინდივიდუალურად ვაკეთებ, ხოლო უფრო მასშტაბური დაკვეთები უკვე კომპანიის სახელით სრულდება. ამ კომპანიის დირექტორები ვართ მე და ბესო დიაკონიძე _ ჩემი მეგობარი და ერთ-ერთი საუკეთესო სპეციალისტი საშემფასებლო საქმიანობაში.

- ჩვენს ქვეყანაში საშემფასებლო საქმიანობას არეგულირებს კანონი "აუდიტორული საქმიანობის შესახებ". რამდენად სწორად მიგაჩნიათ ეს? როგორაა საზღვარგარეთ?

- "აუდიტორული საქმიანობის შესახებ" კანონის და შესაბამისად, აუდიტორული სტანდარტის ძირითადი ვექტორი არის ფინანსური აუდიტი. მაგრამ ჩვენი კანონმდებლობით იმ აუდიტორს, რომელსაც აქვს სერთიფიკატი ზოგად აუდიტში, შეუძლია მოახდინოს, ვთქვათ, მოძრავი ან უძრავი ქონების შეფასებაც და გასცეს სათანადო აუდიტორული დასკვნები. არადა, საზღვარგარეთ სულ სხვა არის აუდიტორი და სულ სხვა - პროფესიონალი შემფასებელი; სულ სხვა არის საერთაშორისო სტანდარტი აუდიტორული საქმიანობის შესახებ და სულ სხვა - საერთაშორისო საშემფასებლო სტანდარტი. არსებობს ევროპული საშემფასებლო სტანდარტი და არსებობს ამერიკული საშემფასებლო სტანდარტი, რომელიც უფრო კანადურია, მაგრამ ამერიკულს ეძახიან. ეს ორი სტანდარტი ერთმანეთისგან რაღაც ნიუანსებით განსხვავდება. ამერიკული ბაზარი ამერიკული სტანდარტით მუშაობს და ევროპული - ევროპულით.

რაც შეეხება საქართველოში, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, სამწუხაროდ, აუდიტორები, რომლებიც ფინანსურ აუდიტში კარგი პროფესიონალები არიან, შემფასებლის საქმიანობასაც ითავსებენ. მაგრამ კარგი ფინანსისტი არ ნიშნავს კარგ შემფასებელს, ისევე, როგორც კარგი შემფასებელი არ ნიშნავს კარგ ფინანსისტს. შეიძლება აუდიტორმა, როგორც ძლიერმა ფინანსისტმა და სამეწარმეო სამართლის კარგმა მცოდნემ (რაც აუცილებელია, თუ გინდა იყო კარგი აუდიტორი) ჩაატაროს ფინანსური აუდიტი ორგანიზაციაში, მაგრამ არ ჰქონდეს კომპეტენცია ქონების შეფასებაში. ეს სხვა სექტორია და ამ მიმართულებით აუდიტორს დამატებითი ცოდნა ჭირდება. როგორც მინიმუმ, უნდა იცოდეს საერთაშორისო სტანდარტი, ევროპული სტანდარტი მაინც; სხვა ქვეყნების სტანდარტსაც უნდა იცნობდეს და იცოდეს, რა პრინციპებით ხდება შეფასება საზღვარგარეთ; ვთქვათ, რუსეთს აქვს კანონი "საშემფასებლო საქმიანობის შესახებ", აქვს თავისი სტანდარტი; აგრეთვე აქვთ: უკრაინას, ბელორუსიას, ყაზახეთს, ბალტიისპირელებს. მინდა აღვნიშნო, რომ პოსტსაბჭოთა ქვეყნებში უძლიერესი სკოლაა უკრაინული, უკრაინელებს ბადალი არ ჰყავთ; შემდეგ მოდიან რუსები და მერე ყაზახები. სადაც უძრავი ქონების ბაზარია განვითარებული, შესაბამისად მოსდევს საშემფასებლო საქმიანობის განვითარება.

- რა განათლება უნდა ჰქონდეს შემფასებელს?

- კანონი "აუდიტორული საქმიანობის შესახებ" განსაზღვრავს, რომ აუდიტორის სერტიფიკატის მიღებისას აუცილებელია პიროვნებას ჰქონდეს უმაღლესი სპეციალური ეკონომიკური ან იურიდიული განათლება. საშემფასებლო საქმიანობის შესახებ არა გვაქვს კანონი და არანაირი სტანდარტი, მაგრამ, რაკი შემფასებელი, როგორც მინიმუმ, აუდიტორი უნდა იყოს, ამიტომ გამოდის, რომ მას უნდა ჰქონდეს მინიმუმ უმაღლესი ეკონომიკური ან იურიდიული განათლება. თუმცა, შეიძლება კარგი ტექნიკური განათლება გქონდეს და თუ ექსპერტი ხარ, ვთქვათ, რაიმე დანადგარს ან ქარხანას შენ უფრო უკეთ შეაფასებ, ვიდრე ფინანსისტი. როგორც აღვნიშნე, ჩვენთან არ არის კანონი საშემფასებლო საქმიანობის შესახებ; მაგრამ ამჟამად მენაშენეთა ასოციაციის თაოსნობით (თავმჯდომარე ეკა ცაბაძე), საერთაშორისო ორგანიზაციების დაფინანსებითა და რეკომენდაციებით, ძალიან აქტიური მუშაობა მიმდინარეობს; ჩამოყალიბებულია მუშა კომისია, რომლის აქტიური წევრია ჩვენი კომპანიის წარმომადგენელი ბესო დიაკონიძე. მუშავდება კანონი "საშემფასებლო საქმიანობის შესახებ"; ბაზა არის საერთაშორისო სტანდარტი, ევროპული, მაგრამ ქართული კანონი იწერება.

- მის შექმნაში კანონმდებლები არ მონაწილეობენ?

- სხვათა შორის, სამიოდე წლის წინ რაღაც კანონპროექტი დაწერილი იყო და  პარლამენტშიც შევიდა, მაგრამ მისი განხილვა ვერ მოხერხდა. ჭორის დონეზე მაქვს ინფორმაცია, რომ ზოგიერთი პიროვნების მიერ მოხდა დაბლოკვა. თუმცა, იმდენი კატაკლიზმი ხდებოდა, შეიძლება საამისოდ არც ეცალათ. არადა, საერთაშორისო ორგანიზაციების მხრიდან იყო კანონის მიღების მოთხოვნა, რადგან ყველა მონაცემი ჰქონდა საქართველოს, რომ აქ უძრავი ქონების ბაზარი განვითარდებოდა და ასეც მოხდა; ამაზე მეტყველებს მარტო ფასების ზრდაც და ინვესტიციების ჩადება უძრავ ქონებაში. ე.ი. ბაზარი ითხოვს კანონს "საშემფასებლო საქმიანობის შესახებ". ამ დოკუმენტზე მუშაობა ძალიან ინტენსიურად მიმდინარეობს და ვიმედოვნებ, ეს იქნება ერთ-ერთი პირველი კანონი, რომელსაც ახალი პარლამენტი მიიღებს.

- პირადად თქვენ შეფასებისას რომელ სტანდარტს იყენებთ, ამერიკულს თუ ევროპულს?

- სასურველია, რომ შემფასებელმა ერთიც იცოდეს და მეორეც. ისე, ჩვენს ბაზარს ევროპული სტანდარტი უფრო შეესაბამება და ძირითადი ანგარიშებიც ამ სტანდარტით მზადდება. საქართველოში ინვესტიციები მაინც ევროპული უფრო არის. პოსტსაბჭოთა სივრცეშიც უფრო ევროპული სტანდარტით ხელმძღვანელობენ.

- პირადად თქვენ ძირითადად რისი შეფასება გიწევთ ხოლმე?

- თუ გადავხედავთ დაკვეთებს, დაახლოებით 80% მოდის უძრავ ქონებაზე, ესაა მიწა და შენობები. როდესაც მიწის ნაკვეთზე შენობებია, ობიექტის შეფასებაზე კომპლექსურად იდება დასკვნა, ანუ მიწა და შენობა განუყოფელია. მიწამ შეიძლება დამოუკიდებლად იარსებოს, შენობა კი მიწის გარეშე ვერ იქნება (თუმცა, სტანდარტით შეიძლება); ხანდახან კონკრეტულად შენობის შეფასება სჭირდება დამკვეთს. ამ შემთხვევაში მარტო შენობა ფასდება. შეიძლება მარტო მიწა შეფასდეს. დაკვეთების დანარჩენი 20% მოდის მოძრავ ქონებაზე (მოწყობილობები, დანადგარები, ტექნოლოგიური ხაზები). პროექტები გვქონია - უშუალოდ ბიზნესის, წარმოების შეფასების; ყოფილა არამატერიალური აქტივების, მაგალითად, ბრენდის ან გუდვილის შეფასებაც.

ისეთი დაკვეთაც გვქონია, კლიენტს თავისი რაღაც გამოგონების (დარეგისტრირებულის) შეფასება რომ სურდა. სხვათა შორის, საზღვარგარეთ ეს ძალიან მიღებული პრაქტიკაა.
   
- ბიზნესს როგორ აფასებთ ხოლმე, რის მიხედვით?

- საშემფასებლო სფეროში ბიზნესის შეფასება (ბიზნესის შეფასება და წარმოების შეფასება ერთ კონტექსტში მოიაზრება) არის ყველაზე რთული და თუ კომპანია მაღალპროფესიონალურ დონეზე აკეთებს ბიზნესის შეფასებას, ის საუკეთესო საშემფასებლო კომპანიას წარმოადგენს.

მოკლედ გეტყვით, ზოგადად რას მოიცავს ბიზნესის ანუ წარმოების შეფასება. პირველ რიგში, ესაა შეფასება მატერიალური აქტივების, რომელიც ძირითადად წარმოდგენილია უძრავი ქონებითა (მიწა, შენობები) და მოძრავი ქონებით (მანქანა-დანადგარები); შემდეგ მოდის არამატერიალური აქტივების შეფასება; ეს არის ბრენდი, გუდვილი, შეიძლება აქციები ან ლიცენზიები ჰქონდეს ისეთი, რომელთა შეფასებაც ხდება სტანდარტებით; შემდეგ, კომპანიის ფინანსური მდგომარეობის შეფასება (შეიძლება მილიონის აქტივს ფლობდეს მიწა-შენობების სახით, მაგრამ კრედიტორებიც ჰყავდეს - 5 მილიონის ვალი ედოს); ფასდება აგრეთვე მენეჯმენტი, ანუ როგორ მიდის საქმის წარმოება (შეიძლება კომპანიას კარგი ჰქონდეს შრომის იარაღებიც და ბაზარიც, მაგრამ საქმე ვერ მისდიოდეს იმის გამო, რომ მართვა არ უვარგოდეს). ეს ურთიერთდაკავშირებული კომპონენტები ერთობლიობაში განსაზღვრავენ დასკვნას კომპანიის შესახებ.

- უცხოელებს თუ მოუმართავთ ბიზნესის შეფასების თხოვნით?

- მართალი გითხრათ, ადგილობრივ ბაზარზე ბიზნესის შეფასების თაობაზე თვითონ ადგილობრივი ინვესტორების მხრიდან მხოლოდ ერთხელ იყო დაკვეთა. ძირითადად დამკვეთები უცხოელები არიან, როდესაც შემოდიან, მთლიანი ბიზნესის რაღაც წილის ან აქციების ყიდვა რომ უნდათ და რეალური ფასი აინტერესებთ. ამ შემთხვევაში, აქციის რეალურ ღირებულებაზე რომ გახვიდე, ყველა ვარიანტში უნდა შეაფასო ის ბიზნესი, ვინაიდან ჩვენთან საფონდო ბირჟა კი არსებობს, მაგრამ განვითარებული არ არის და ბირჟაზე არარეალური ფასებიც იდება. როგორც წესი, რეგისტრატორთან რეგისტრირებულია ნომინალური ფასი - 1 ლარი ან 1 დოლარი; მაგრამ ამ ნომინალის უკან რა რეალური ღირებულება დევს, ამას უნდა შეფასება. არც ერთი ნორმალური ინვესტორი ისე არაფერს იყიდის, თუ არ დევს გამოცდილი საშემფასებლო კომპანიის დასკვნა. მყიდველმა უნდა იცოდეს, რას ყიდულობს.

- ზოგჯერ, ალბათ, ისეთი ობიექტის შეფასებაც გიწევთ, რომლის შესახებაც უკვე არსებობს სანოტარო გარიგება. რამდენად სარწმუნოა თქვენთვის ასეთი დოკუმენტი?

- თუ გინდა, რომ ობიექტის შეფასებისას კორექტული ფასი დადო, უნდა გქონდეს ამ ობიექტის მსგავსი ობიექტების (როგორც შემფასებლები ვუწოდებთ, ანალოგების) შესახებ ინფორმაცია, ანუ მიმდინარე პერიოდში რა ხდება ბაზარზე, ანალოგები რა ფასი ღირს. საამისოდ ჩვენს ბაზას წარმოადგენს პერიოდული გამოცემები (ჟურნალ-გაზეთები) უძრავ ქონებაზე; შეიძლება კითხვით მივმართოთ სტატისტიკის დეპარტამენტს, ვთქვათ, რეესტრიდან ავიღოთ ინფორმაციები. ბოლო პერიოდში კი წამოვიდა ტენდენცია, როცა ინვესტორს აწყობს, რომ იქ რეალური ფასი ჩაიწეროს, მაგრამ ხშირ შემთხვევაში დამახინჯებული ფასია დაფიქსირებული. ასე რომ, ჩვენთვის იგივე მარეგისტრირებელი ორგანოს ჩანაწერი სარწმუნო არ არის, ვინაიდან, ჯერ ერთი, იმდენად ვითარდება ბაზარი, რომ შეიძლება გარიგება ერთი წლის წინათ იყო, დღეს კი სულ სხვა ფასებია და მეორეც, ამ გარიგებაში, იურიდიულ დოკუმენტებში მითითებული ფასები ხშირად რეალურს არ შეესაბამება.

- თუ შეგიძლიათ გაიხსენოთ, ყველაზე უფრო რისი შეფასება გაგიჭირდათ?

- როგორც აღვნიშნე, რთულია ბიზნესის შეფასება. რთულია არაორდინარული ობიექტების, არასტანდარტული ობიექტების, იგივე ბრენდის ან გუდვილის, შეფასება. რთული არის შეფასება იმ კომპანიის აქციებისა, რომელიც მრავალპროფილიანია ან ბაზარი არ არის შესწავლილი.

- როგორ აფასებთ ისეთ რამეს, რისი ბაზარიც ჩვენში არ არსებობს?

- როდესაც არაორდინარული ობიექტია შესაფასებელი (ვთქვათ, რაღაც დანადგარია, რომლის ანალოგი არათუ საქართველოში, მთელს ამიერკავკასიაშიც არაა; მაგალითად, ერთი ჩვენთან არის და მეორე - სადღაც, ბრაზილიაში) და ჩვენი კომპანიის თანამშრომლების კვალიფიკაცია არ გვყოფნის, დამოუკიდებელ ექსპერტებს ვიწვევთ ჩვენი ხარჯებით; ხშირად ჩამოგვყავს ვიწრო სპეციალობის ექსპერტები რუსეთიდან ან სხვა რომელიმე ქვეყნიდან. მაგალითად, 3-4 წლის წინათ გვქონდა ერთ-ერთი ავიაკომპანიის საავიაციო პარკის (სხვადასხვა ტიპის თვითმფრინავების) გადაფასების შეკვეთა. საკმაოდ დიდი შეკვეთა იყო. ჩვენი ექსპერტები რიგ საკითხებში ერკვეოდნენ, მაგრამ იქ იყო ისეთი მომენტებიც, რომ უცხოელი სპეციალისტების მოწვევა დაგვჭირდა და რა თქმა უნდა, კვალიფიციური დასკვნა დავდეთ.

ისე, შემიძლია თამამად განვაცხადო, რომ ჩვენს კომპანიაში მაღალკვალიფიციური სპეციალისტები მუშაობენ; გვყავს სამშენებლო ექსპერტები, ცალკეა ტექნიკური ექსპერტიზის განყოფილება, იურიდიული და სამეწარმეო საქმიანობის ექსპერტიზის განყოფილება, ანალოგთა მოკვლევის განყოფილება; გვყავს ფინანსური ჯგუფი, თუმცა ის მცირეა; როცა საწარმოს გლობალური ფინანსური შესწავლა გვჭირდება, დიდი წარმოებების ბიზნეს-შეფასებისას, ვთანამშრობლობთ ჩვენს პარტნიორ აუდიტურ კომპანიასთან, შპს "ცოდნისა"-სთან, რადგან იქ მაღალი დონის პროფესიონალები მუშაობენ და ვენდობით მათ.

- თქვენ სხვადასხვა განყოფილებები ჩამოთვალეთ. "ქართული საშემფასებლო კომპანია" მრავალრიცხოვანია?

- საქმიანი ურთიერთობებიდან გამომდინარე, ასევე კონფერენციებსა თუ კონგრესებზე, ხშირად გვიწევს ხოლმე შეხვედრები ჩვენს უცხოელ კოლეგებთან და როდესაც ვუყვებით, რასაც ვაკეთებთ, ყველას რატომღაც ჰგონია, რომ ჩვენს კომპანიაში 100 კაცი მაინც ვართ. კომპანიაში გვყავს გამოცდილი სპეციალისტები, ვინც კომპანიის ღერძს წარმოადგენს, აქვს არანაკლებ უმაღლესი ტექნიკური განათლება და უმაღლესი ეკონომიკური ან უმაღლესი იურიდიული განათლება. შეიძლება თეორია კარგად იცოდე, საზღვარგარეთ ისწავლო, მაგრამ თუ ადგილობრივ ბაზარზე (გინდათ წარმოებაში, გინდათ მშენებლობაში, გინდათ შეფასებასთან დაკავშირებულ საკითხებში) მუშაობის გამოცდილება არა გაქვს, ისე ძნელია შემფასებლობა. ჩვენს კომპანიაში არიან ისეთი სპეციალისტები, რომელთაც შეუძლიათ საკუთარი საექსპერტო აზრი გამოხატონ როგორც ეკონომიკურ პროექტებზე, ასევე რაღაც მატერიალურ პროექტებზე. მართალი გითხრათ, კომპანიაში დაახლოებით 15 კაცია სისტემატურად, ინტენსიურად აქტიური; თუ ჩავთვლით რეგიონებში ჩვენს წარმომადგენლებსაც და იმ ექსპერტებსაც, რომლებთანაც სისტემატურად ვთანამშრომლობთ, დაახლოებით 30 კაცამდეა.

- თქვენს საშემფასებლო საქმიანობაში კურიოზები თუ გქონიათ?

- კურიოზები ხშირად არის. კლიენტთა თითქმის 70% მოდის და გვეუბნება: აუდიტი მჭირდებაო! მოგეხსენებათ, ჩვენთან ქონების შეფასებასაც აუდიტს ეძახიან და ფინანსური მდგომარეობის შეფასებასაც აუდიტი ჰქვია. როგორც წესი, ვარკვევთ, რომ რაღაცის შეფასება უნდა; მაგრამ მერე გაცილებით მეტი დრო მიდის იმის გარკვევაზე, კონკრეტულად რისი შეფასება უნდა (უძრავი ქონების თუ მოძრავის) და რისთვის ჭირდება. ამდენად, კლიენტთან მიდის მუშაობა, თუ კონკრეტულად რისი შეფასება სურს, იმიტომ რომ ხშირად დაგვიდია დასკვნა და - აუჰ, მე რომ მეგონა, ეს ის არ არისო! ვთქვათ, მოდის და გეუბნება, შენობის შეფასება მინდაო და მერე ირკვევა, რომ შენობის რემონტის შეფასება სდომებია!

ზოგჯერ რომ მოდიან და გვეკითხებიან: ამას და ამას თუ შეგვიფასებთო, ჩვენ ხუმრობით ვპასუხობთ, რომ სიზმრების შეფასებაც შეგვიძლია!    

- რას ვერ შეაფასებდით?

- სიყვარულს და მეგობრობას... თუ სერიოზულად გიპასუხებთ, მაშინ მხოლოდ ჩვენი კომპანიის ძალებით ჯერჯერობით გაგვიჭირდება რაიმე მხატვრული ტილოს ან ხელოვნების სხვა ნიმუშის შეფასება. მე აქ არ ვგულისხმობ ნაციონალურ განძეულობას, რომლის შეფასებაც მკრეხელობად მიმაჩნია. ასეთი რამის შეფასებაზე რაც არ უნდა დიდი თანხა იყოს შემოთავაზებული, შეკვეთას ვერ ავიღებ.

- და გქონიათ, ვთქვათ, ფერწერული ტილოების შეფასების დაკვეთა?

- არა, თუმცა ადრე თუ გვიან, ალბათ, მაგის კულტურაც შემოვა. ამ მიმართულებით ნაბიჯები უკვე იდგმევა; ახლა მიმდინარეობს ექსპერტებთან მოლაპარაკებები, რადგან ეს სულ სხვა განხრაა; ამას სჭირდება სულ სხვა ცოდნა, გამოცდილებაც, ალღოც, ბუნებრივი ნიჭიც... ამიტომ ვამყარებთ კონტაქტებს და უახლოეს მომავალში ჩვენ ამ დარგშიც რაღაც ნაბიჯებს გადავდგამთ; ძირითადად ეს იქნება ხელოვნების ნიმუშების, მხატვრული ტილოების, საიუველირო ნაწარმის შეფასებები.

- ფასი უნდა დაადგინოს ბაზარზე არსებულმა მოთხოვნა-მიწოდებამ. ჩვენში არის კი განვითარებული, ვთქვათ, უძრავი ქონების ბაზარი და თუ განვითარებულია, როგორია უცხოეთის ანალოგიურ ბაზრებთან შედარებით?

- ზოგჯერ, ჩვენ ფასს და ღირებულებას ერთმანეთთან ვაიგივებთ, ანუ ვიცით ხოლმე შეკითხვა: რა ღირს? არადა, ფასი და ღირებულება ერთმანეთისაგან განსხვავდება. გამყიდველი რაღაცას რომ აფასებს, ანუ როგორც სურს რომ გაყიდოს, ეს არის ღირებულება; ფასი კი არის შემდგარი გარიგება, კლიენტის მიერ რეალურად გადახდილი თანხა. ამიტომ ხშირად ფასი (გადახდილი თანხა) და საბაზრო ღირებულება ერთმანეთს არ ემთხვევა. იდეალური ვარიანტია, როდესაც არც მყიდველი ჩქარობს და არც გამყიდველი, არ მოქმედებს გირაოს თუ რაღაც სხვა სუბიექტური ფაქტორები. ასეთ შემთხვევაში (ამას ჰქვია "გაშლილი ხელის პრინციპით") ხშირად ღირებულება და ფასი ერთმანეთს ემთხვევა. ზოგჯერ ხდება, რომ რაღაც ფაქტორების გამო გამყიდველი გაცილებით ნაკლებ ფასში ყიდის. აი, რაც გადაიხადეს, ფასი ის არის იმ ქონებისა იმ მომენტისთვის; მაგრამ ღირებულება შეიძლება რამდენჯერმე მეტი იყოს. როდესაც რაღაცას ფასი ადევს, ვთქვათ, სუპერმარკეტში, ის მისი ღირებულებაც არის და ფასიც. ეს ნიშნავს, რომ იქ შევაჭრება არ შეიძლება - ფასი და ღირებულება ერთი და იგივეა.

ჩვენთან მიღებულია ტერმინი: ფასები იზრდება; თუმცა, უფრო სწორი იქნება გამონათქვამი: ღირებულება იზრდება. როგორც აღვნიშნეთ, ღირებულებას განსაზღვრავს ბაზარი და ხშირად გარკვეული პირობების გამო ფასი ღირებულებას შეიძლება არ ემთხვეოდეს.

ყველა ვხედავთ, რომ ყველაფერზე კატასტროფულად იზრდება ფასები. ეს 2003 წლიდან დაიწყო. ფასების ზრდა განსაზღვრავს, ჯერ ერთი, ბაზრის განვითარებას და მეორეც, ბაზარზე მონოპოლიის გაუქმებას.

- არის ჩვენთან მონოპოლია, ვთქვათ, უძრავი ქონების ბაზარზე?

- ახლა აღარ არის, ადრე კი ნამდვილად იყო. ბაზარიც ვერ ვითარდებოდა და ფასები მეტნაკლებად სტაბილური იყო (ინფლაციის გამო თუ ხდებოდა მცირე დოზით გაძვირება). როგორც კი რევოლუცია მოხდა, მოიხსნა მონოპოლია ქონების ბაზარზე; გაჩნდა თავისუფალი ბაზარი, ინვესტორს მიეცა ინვესტიციების ჩადების საშუალება. ძალიან დიდი ხელშეწყობაა სახელმწიფოს მხრიდან: ინვესტორებს ეპატიჟებიან, ქართულ ბაზარზე შემოდითო! უცხოური ინვესტიციები შემოვიდა, ასევე იმ ხალხმა, რომელსაც ფული ჰქონდა და აქამდე ვერ აჩენდა, ყველამ დაიწყო ამ თანხების უძრავ ქონებაში ჩადება. უძრავი ქონების ბაზარი განვითარდა და ამას მოჰყვა ფასების მკვეთრი ზრდა (მოთხოვნამ გადააჭარბა მიწოდებას).

- თუმცა, იმასაც ამბობენ, რომ სინამდვილეში მოთხოვნა არ აჭარბებს მიწოდებას და ასეთ ინფორმაციას ფასების გაზრდის მიზნით ხელოვნურად ავრცელებენო...

- როგორც წესი, ერთ-ერთი ფაქტორი, რაშიც შეიძლება გამოიხატოს სახელმწიფოს განვითარება, ეს არის უძრავი ქონების ღირებულება და ბაზრის განვითარება; ანუ თუ ეს სექტორი ვითარდება, ე.ი. ქვეყანაც ვითარდება. გახსოვთ ის პერიოდი, როცა მიწა 5-10 ლარი ღირდა (თავი რომ დავანებოთ ნორმატიულ ფასებს, 3 4 ლარს) და მგონი, 30 ლარი იყო მაქსიმუმი. შესაბამისად, როდესაც ინვესტორი ინფორმაციულ დონეზე გებულობდა, რომ ეს ის სახელმწიფოა, სადაც 1000 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი 10 წლის გერმანულ ავტომობილზე უფრო იაფია, მას უკვე აღარ სჭირდებოდა აქ არც თანხის ჩადება და არც არაფრის წარმოება. ის ამბობდა, რომ ეს ქვეყანა არ არის განვითარებული. მთავრობის პროპაგანდამ, რაც ძირითადად ინვესტორებზე იყო გათვლილი, თავისი ნაყოფი გამოიღო. უძრავ ქონებაზე ფასები, ხელოვნურად თუ ბუნებრივად, გაიზარდა. პლუს ამას, დეველოპერების ძალიან დიდი წილია, რომ ახლა, როდესაც იგივე იმ კარკასული ფართების გაყიდვა ჭირს, სადმე შემოღობავენ მიწის ნაკვეთს და სახლი უკვე გაყიდულია, თუმცა იქ შეიძლება 10 წელი არაფერი აშენდეს! ეს ცალკე თემაა. ამ შემთხვევაში, როცა უკვე აღარ იყიდება ფართები, თვითონ დეველოპერების მიერ ხდება მთელი "პიარი": არიქა, ძვირდება და მოასწარითო! შესაბამისად, ეს თავის საქმეს აკეთებს.

ყველამ იცის, რომ უძრავი ქონების კრიზისია შეერთებულ შტატებში, ინგლისში; მკვეთრი (დაახლოებით 30%-იანი) ვარდნა მოხდა ახლა ყაზახეთში...

ამერიკაში ბანკებმა ძალიან იაფი იპოთეკური კრედიტები გასცეს და კრედიტორთა შორის უამრავი აღმოჩნდა გადახდისუუნარო, ამიტომ ეს გირაოში ჩადებული ქონება ბანკებმა გასაყიდად გამოიტანეს და შესაბამისად, იმ ფასად, რა ფასადაც ბანკს ჰქონდა ჩადებული (როგორც წესი, რაღაც დისკაუნტს აკეთებს). ამით მიწოდება გაიზარდა და ფასები დავარდა.

ყაზახეთში, ჩემი ინფორმაციით, ანალოგიურ ფაქტებს დაემთხვა რამდენიმე დეველოპერული კომპანიის "გასკდომა". ღმერთმა ნუ ქნას, ჩვენთან ასეთი ერთი ფაქტი მაინც რომ დაფიქსირდეს!

რა თქმა უნდა, პოლიტიკური სიტუაციის დაძაბვაც უარყოფითად მოქმედებს. დღეს საქართველოში უძრავი ქონების განვითარების 80% ინვესტიციებზე მოდის. კი, მართლაც გამარტივდა ახლა შემოსვლა და რეგისტრაცია, ნაკლები ბიუროკრატიული ბარიერებია; მაგრამ იმ პერიოდში, როდესაც ინვესტორები გარკვეულ პროექტებში უკვე დებენ ინვესტიციებს, ისინი ხედავენ, რომ ეს "პიარი" რეალურ სიტუაციას ცოტა აჭარბებს და ამიტომ ბევრმა მათგანმა რაღაც დონეზე კიდევაც შეაჩერა ინვესტირება (ვთქვათ, იყიდა მიწის ნაკვეთი, სადაც უნდა აშენდეს ბიზნეს-ცენტრი, მაგრამ დანარჩენი ნაბიჯებისგან ჯერჯერობით თავს იკავებს).

რატომ? ჯერ ერთი, იყო ნატო-ში ჩვენი მიღების მოლოდინი, რომელიც არ გამართლდა; ახლა დაძაბულია ურთიერთობა რუსეთთან; იყო საპრეზიდენტო არჩევნები; ახლა საპარლამენტო არჩევნები ტარდება; საერთოდ, ინვესტორს არ უნდა, რომ გარისკოს, ის აკვირდება. ამიტომ ძალიან დიდი მნიშვნელობა აქვს როგორც პოლიტიკურ, ისე ეკონომიკურ სტაბილიზაციას. ჩემთვის გაუგებარია, თუნდაც, ლარის ეს გამყარება, რასაც არანაირი რეალური საფუძველი არ გააჩნია.

- და მაინც, უძრავი ქონების თვალსაზრისით, თბილისი როგორი ქალაქია, ძვირია თუ იაფი?

- მსოფლიოში უძრავი ქონების სიძვირითა და ფასების ზრდით პირველობაში ერთმანეთს ტოლს არ უდებენ ჰონკონგი და ლონდონი, სადაც "ა" კლასის ოფისების ან რაღაც პენტჰაუზების ერთი კვ. მეტრის ფასი 20 ათასიდან 30 ათას დოლარამდეა. ჰონკონგისა და ლონდონისნაირი არა, მაგრამ, რაოდენ გასაკვირიც არ უნდა იყოს, თბილისის ე.წ. ვიპ-რაიონებში ფასები არ ჩამოუვარდება რომის, ტოკიოს, პრაღის, მოსკოვის ფასებს... ყოფილა შემთხვევები, რომ რუსთაველზე, მარჯანიშვილსა და პეკინზე კომერციული ფართის კვ.მ. გაყიდულა 9 ათასიდან 12 ათასამდეც კი! სუფთა საშემფასებლო თვალსაზრისით, ეს არარეალური ფასია; თუმცა, ვიმეორებ, როცა იყიდება, ე.ი. ღირს და შესაბამისად, საშემფასებლო ანგარიშებში ეს ფაქტები აისახება. საერთოდ, როდესაც ინვესტორი რაღაცაში დებს ფულს, ის ყოველთვის ფიქრობს, თუ რა პერიოდში მოახდენს ამ ჩადებული თანხის რეინვესტირებას; ერთ კვ. მეტრში თუნდაც 8 ათას დოლარს რომ გადაიხდი, 99%-ის შემთხვევაში შეუძლებელია მოახერხო იმ ფართის კაპიტალიზაცია, ის თანხა, ვთქვათ, 10 ან 15 წელიწადში ამოიღო.

- მაშ, რა ამოძრავებთ ასეთ შემთხვევაში ინვესტორებს?

- ეგ, მარტო მე კი არა, საკმაოდ დიდმა პროფესიონალებმაც ვერ ახსნეს!

- რამდენად ძვირადღირებულია შემფასებლის მომსახურება?

- როგორც ყველაფრის, ამის ღირებულებასაც ბაზარი განსაზღვრავს. დღეს ბაზარზე პროფესიონალი შემფასებლის დეფიციტია, მოთხოვნა ჭარბობს მიწოდებას და მით უმეტეს, კარგი პროდუქტი ბაზარზე ძალიან ცოტაა. ამ საქმის საფუძვლიანად მცოდნე, ალბათ, 10-15 კაცი თუ იქნება. აქედან გამომდინარე, ჩვენ ერთმანეთის კონკურენტებად არც მოვიაზრებით, ყველანი ვმეგობრობთ და ძალიან კარგი ურთიერთდამოკიდებულება გვაქვს.

მომსახურების ღირებულებას რაც შეეხება, მაგალითად, ჩვენს კომპანიაში არის დახარჯული დროის მიხედვით, ანუ თუ რთული ობიექტია, მას ბევრი დრო უნდა დაახარჯო და რამდენიმე ექსპერტი უნდა ჩაერთოს, შესაბამისად მეტი დაჯდება იმის შეფასება; ანუ თანხა მიბმულია დროზე. საერთოდ, საშემფასებლო საქმიანობისთვის მიუღებელია ანაზღაურება გამომდინარე შესაფასებელი ობიექტის ფასიდან, ანუ როდესაც შემფასებლის მომსახურების ანაზღაურება შეადგენს შესაფასებელი ქონების, მაგალითად, 0,5%-ს თუ 1%-ს. ასეთ შემფასებელს მე პროფესიონალად არ მივიჩნევ.

- თქვენ ძალიან წარმატებული შემფასებელი ბრძანდებით. რაში მდგომარეობს ამ წარმატების საიდუმლო?

- მხოლოდ ჩემი კი არა, ჩემი მეგობრების, იმ პროფესიონალების წარმატებაა, ვისზეც დგას ქართული საშემფასებლო ხელოვნება! ესენი არიან: გია ხოფერია, თამაზ თვალავაძე, მამუკა დანელია, დათო ჯელია, ბესო დიაკონიძე, პაატა მიქაძე (რომელმაც თავის დროზე ლომის წილი შეიტანა საშემფასებლო საქმიანობის განვითარებაში. სამწუხაროდ, იგი სხვა ბიზნესში გადავიდა) და კიდევ რამდენიმე, რომელიც დღეს ძალიან ძლიერ საშემფასებლო სპეციალისტად ითვლება. მათ აქაურები ისე არ იცნობენ, როგორც უცხოელი ინვესტორები და უცხოეთის საშემფასებლო ინსტიტუტები. მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენში ეს საქმიანობა ჯერ მხოლოდ ფეხს იდგამს, უკვე ბევრმა გაიგო, რომ საქართველოში კეთდება ისეთი დასკვნები და ისეთი პროფესიონალური შეფასებები, როგორსაც ვერ აკეთებს ბევრი წარმატებული ქვეყანა, სადაც უკვე 10 წელია უძრავი ქონების საშემფასებლო ბაზარი განვითარდა. ამ მხრივ საქართველო, პოსტსაბჭოურ სივრცეში, ნამდვილად შედის პირველ ხუთეულში.

იგივე ჩვენმა კომპანიამ საკმაო აღიარება მოიპოვა. საფრანგეთში მაღალი შეფასება მისცეს ჩვენი კომპანიისა და ჩვენი მეგობარი კომპანიების დასკვნებს; წარმატებული პროექტი გვქონდა ლონდონში. მსოფლიოში ერთ-ერთმა უძლიერესმა საშემფასებლო კომპანიამ CB Richard ELLIS-მა, რომელსაც სათაო ოფისი ლონდონში აქვს და მგონი, მსოფლიოს 80 ქვეყანაში აქვს თავისი წარმომადგენლობები, ასევე მაღალი შეფასება მისცა ჩვენი კომპანიის მიერ გაცემულ დასკვნებს. ამ კომპანიასთან ჩვენ კარგი ურთიერთობა გვაქვს. ხშირად იქიდან გვთხოვენ ინფორმაციას, თუ როგორ ვითარდება ეს ბაზარი საქართველოში. მათგან ბევრს ვსწავლობთ და ისინიც უკეთ ერკვევიან, რა ხდება ჩვენთან საშემფასებლო ბაზარზე. ჩვენ ვამაყობთ მათთან კარგი ურთიერთობით.

- თქვენს სამომავლო გეგმებზე რას ბრძანებდით?

- ვმონაწილეობთ კანონის "საშემფასებლო საქმიანობის შესახებ" შემუშავებაში. ჩვენი კომპანიიდან ბესო დიაკონიძეა ძალიან აქტიურად ჩართული. გარდა ამისა, როგორც გითხარით, ძირითადი აქცენტი მიმართული გვაქვს ინვესტორებზე; ხდება კომპანიის, ჩვენი ცოდნისა და გამოცდილების უფრო გაღრმავება. უკვე კადრების  დეფიციტი გვაქვს, იმიტომ რომ სამუშაო მატულობს (რაც ასევე უძრავი ქონების განვითარებაზეა მიბმული) და ვაპირებთ, რომ ახალგაზრდებს მასტერკლასები ჩავუტაროთ, ჯერჯერობით ჩვენი კომპანიისთვის. როგორც განვითარდება უძრავი ქონების ბაზარი, ისე განვვითარდებით ჩვენც.

- ბატონო გიორგი, ეს ინტერვიუ ჩვენი ჟურნალის მე-100, საიუბილეო ნომერში დაიბეჭდება. როგორც ვიცი, თქვენ პირველივე ნომრიდან ხართ ამ ჟურნალის მკითხველი. რა მოგწონთ მასში და რას გვისურვებდით?

- ყველა, ვინც "ააფში" მუშაობს, საქმეს აკეთებს მაღალპროფესიონალურად. ანალოგიური ჟურნალების უმრავლესობა თუ მარტო ახალგამოსული საკანონმდებლო აქტების გადმობეჭდვით არის დაკავებული, ჟურნალ "ააფში" არის ძალიან სერიოზული ანალიზი, პუბლიკაციები, თემების შინაარსობრივად განხილვა, კითხვა-პასუხი... "ააფით" ყველა ძალიან კმაყოფილია. სულით და გულით გილოცავთ საიუბილეო ნომერს. გეკეთებინოთ ის ღირსეული, შრომატევადი, რთული და საჭირო საქმე, რასაც დღეს თქვენი ჟურნალი აკეთებს. ეს პროდუქტი ასეთი კარგი და ყველაზე კარგი რომ არის, ვიცი, რომ ეს იოლად არ მიიღწევა და ვიცი, რა ფასადაც ჯდება. შრომის ეს ხალისი გქონოდეთ. გილოცავთ სულით და გულით!

- რაიმეს დამატება ხომ არ გსურთ?

- მსურს, რომ საქართველოში მშვიდობა და ურთიერთპატივისცემა იყოს, სიყვარული სუფევდეს (იქნება ეს პიროვნებებს შორის თუ საქმის მიმართ სიყვარული). მაშინ განვითარდება უძრავი ქონების ბაზარიც, ფინანსური ინსტიტუტებიც, ეკონომიკაც; მაშინ გაჩნდება ფული საშუალო ფენაში და მასაში რომ გაჩნდება ფული, ეს გამოიწვევს უძრავი ქონების რეალური ღირებულების ზრდასაც და ქვეყნის ეკონომიკის შემდგომ აღმავლობასაც. აი, ამას ვისურვებდი!

ესაუბრა დალი ჩიკვაიძე