ძველ თბილისში მიწაზე ნორმატიული ფასი 14-ჯერ გაიზარდა
მიმდინარე წლის 1 თებერვლიდან ძალაში შევიდა დედაქალაქის საკრებულოს 2007 წლის 22 იანვრის გადაწყვეტილება #1-7 "ქ. თბილისის ტერიტორიაზე სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნორმატიული ფასის, მიწის წლიური საიჯარო ქირის განსაზღვრის და შესაბამისი ზონირების შესახებ". ამას წინ უსწრებდა დედაქალაქის შემოგარენის მოქცევა მის ადმინისტრაციულ საზღვრებში და ორი ახალი რაიონის (ძველი თბილისისა და დიდგორის) შექმნა. აღნიშნული გადაწყვეტილებით ძალადაკარგულად გამოცხადდა თბილისის საკრებულოს 2000 წლის 31 მარტის გადაწყვეტილება #4-5 "ქ. თბილისის ტერიტორიაზე სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნორმატიული ფასის შესახებ".
ისევე როგორც ძველი, ახალი გადაწყვეტილებითაც მთელი ტერიტორია დაყოფილია სამ (ცენტრალურ, შუალედურ და პერიფერიულ) ზონად და თითოეული ზონა თავის მხრივ დაყოფილია ქვეზონებად. აქამდე ცენტრალურ ზონაში იყო 16, შუალედურში - 19 და პერიფერიულში - 6 ქვეზონა; ახლა ცენტრალურ ზონაში არის 5, შუალედურში - 6 და პერიფერიულშიც - 6 ქვეზონა. ანუ, აქამდე თუ 53 ქვეზონა არსებობდა, ამჟამად სულ არის 17, მიუხედავად იმისა, რომ დედაქალაქის ადმინისტრაციული საზღვრები გაფართოვდა. ქვეზონების მიხედვით განისაზღვრა 1 კვ.მ. მიწის ნორმატიული ფასი და წლიური საიჯარო ქირა.
შეგახსნებთ, რომ მიწის ნორმატიული ფასი გამოიყენება სახელმწიფო მიწის ნაკვეთის საკუთრებაში ან სარგებლობაში გადაცემაზე მოწყობილი კონკურსის ან აუქციონის დროს, როგორც საწყისი ფასი.
საკრებულოს გადაწყვეტილებაში თითოეული ზონისა და ქვეზონის საზღვრები სიტყვიერად, საკმაოდ ვრცლად არის აღწერილი, რის გამოც მათი ამ წერილში მოყვანისგან თავს შევიკავებთ. მოკლედ კი, ზონებისა და ქვეზონების მიხედვით 1 კვ.მ. მიწის ნორმატიული ფასი და წლიური საოჯახო ქირა ასე შეიძლება წარმოვადგინოთ (იხ. ცხრილი).
 |
|
|
როგორც ვხედავთ, კვადრატული მეტრი მიწის ნორმატიული ფასი 22-დან 504 ლარამდე მერყეობს და ყველაზე მაღალია ძველ თბილისში, ხოლო ყველაზე დაბალი - დიდი ლილო-პატარა ლილო-აეროპორტის ქვეზონაში. კვადრატული მეტრი მიწის წლიური საიჯარო ქირა 0,50 ლარიდან 9,72 ლარის ფარგლებშია, ამასთან ყველაზე მაღალია ძველ თბილისში და ყველაზე დაბალი - შავნაბადაზე. არადა, 1 თებერვლამდე (ანუ თბილისის საკრებულოს 2000 წლის 31 მარტის გადაწყვეტილებით) კვადრატული მეტრი მიწის ნორმატიული ფასი 12-დან 36 ლარამდე და წლიური საიჯარო ქირა 0,36-დან 1,08 ლარამდე მერყეობდა. ასე რომ, ნორმატიული ფასის მაქსიმუმი გაიზარდა 14-ჯერ, ხოლო მინიმუმი - 1,83-ჯერ; აქამდე თუ მაქსიმალური ნორმატიული ფასი 3-ჯერ უფრო ძვირი იყო მინიმალურთან შედარებით, 1 თებერვლიდან 22,9-ჯერ უფრო ძვირია.
გარდა ამისა, საკრებულოს ახალ გადაწყვეტილებამდე მოსაზღვრე ქვეზონებში მიწის ნორმატიულ ფასებს შორის სხვაობა არ იყო ისეთი მკვეთრი, როგორიც ახლაა. მაგალითად, ძველი თბილისისა და ცენტრალური ისანი-სამგორის გამყოფი საზღვრის ერთ მონაკვეთს წარმოადგენს თელავის ქუჩა, რომლის ერთ მხარეს კვადრატული მეტრის ნორმატიული ფასი 504 ლარია და მეორე მხარეს - 84 ლარი, ანუ 6-ჯერ უფრო ნაკლები. ვერ გეტყვით, მსგავს შემთხვევებში გადაწყვეტილების გამოტანისას საკრებულო რა არგუმენტებით ხელმძღვანელობდა.
წინა საკრებულოს შესაბამისი გადაწყვეტილებისაგან განსხვავებით, ახალმა საკრებულომ მიზანშეწონილად ჩათვალა ქვეზონების საზღვრების აღწერისას ქუჩების ამჟამინდელ სახელწოდებებისათვის იქვე, ფრჩხილებში, მიეწერა მათი ძველი, საბჭოური სახელებიც, კერძოდ: თამარ მეფის გამზირი (ჩელუსკინელების ქ.), გ. ცაბაძის ქ. (ტელმანის ქ.), წინამძღვრიშვილის ქ. (კლარა ცეტკინას ქ.), გ. ჩიტაიას ქ. (საბჭოს ქ.), ახვლედიანის ხევი (კიბალჩიჩის ხევი), ქეთევან წამებულის გამზირი (შაუმიანის ქ.) და მუშტაიდის სახ. პარკი (ორჯონიკიძის სახ. პარკი).
ვინ როგორ აფასებს მუნიციპალიტეტის გადაწყვეტილებას
დედაქალაქის საკრებულოს წევრი კობა დავითაშვილი აცხადებს, რომ საკრებულოს ეს გადაწყვეტილება მრავალი უცნაურობით ხასიათდება. ერთ-ერთი უცნაურობაა საკმაო უთანასწორობა ფასებში. მაგალითად, ნაძალადევისა და თემქის მიდამოებში თუ კვადრატული მეტრი 66 ლარად არის შეფასებული, წავკისის მიდამოებში 24 ლარია. დავითაშვილი დაინტერესებულა, რატომაა ასე, მაგრამ გარკვეული პასუხი ვერ მიუღია. მას ძალიან ეპარება ეჭვი, რომ მიწის ნაკვეთი ნაძალადევსა ან თემქაზე უფრო ძვირი ღირდეს, ვიდრე სააგარაკო ადგილებში. თანდათან ცხადი ხდება, რომ ასეთი ნორმატიული ფასების დადგენის მიზანია, მთავრობასთან დაახლოებულმა ადამიანებმა და ფირმებმა მიწები იაფად შეისყიდონ და შემდეგ ძვირად გადაყიდონ. ამგვარი ფაქტები უკვე ამოტივტივდა: ქალაქის მერის პერსონალური განკარგულებით გარკვეული მიწის ნაკვეთები ნომინალურ ფასებში გადაეცემათ გარკვეულ მოქალაქეებს და ამასთან უცნობია, რა დამსახურების გამო.
დავითაშვილი იმასაც ირწმუნება, რომ ფასთა სხვაობის დიდი პოტენციალი, რომელიც არსებობს ამ დოკუმენტში, მხოლოდ კორუფციას წაადგება, რადგან 53 ქვეზონა 17 ქვეზონამდე დაიყვანეს და ამის გამო მიწის ფასებით მანიპულირება კიდევ უფრო იოლი გახდა.
ლეიბორისტული პარტიის იდეოლოგიური მდივნის კახა ძაგანიას აზრით, დედაქალაქის ადმინისტრაციული საზღვრების გაფართოებისა და მიწებზე ახალი ნორმატიული ფასების დაწესების მიზანი არის ის, რომ საკაშვილის ხელისუფლება უფრო მეტად გამდიდრდეს ისევ ხალხის ხარჯზე. მისი განმარტებით, სოფლის, თემის, რაიონის ადმინისტრაციულ საზღვრებში არსებული სათიბების გაყიდვა კანონმდებლობით აკრძალულია, მაგრამ როდესაც ეს მიწები ქალაქის ადმინისტრაციულ საზღვრებში გადადის, კარგავს სათიბის ფუნქციას და უკვე შესაძლებელი ხდება მათი გაყიდვა-გასხვისება. ამას კი მძიმე შედეგები მოაქვს. შემოგარენის დედაქალაქთან შემოერთებით იქაურ მოსახლეობას გაეზარდა გადასახადები (კომუნალური და ა.შ.) და მათ შორის გადასახადი მიწაზე. მიწის გადასახადი ქალაქში უფრო მაღალია, ვიდრე სოფელში და თბილისთან შემოერთების შემდეგ იმ სოფლის მოსახლისთვის მიწის ნაკვეთის შეძენისას მიწაზე მაღალი გადასახადი ერთ-ერთი დამაბრკოლებელი ფაქტორი ხდება. შემოგარენის შემოერთებით ხელისუფლებამ გასაყიდი მიწების რესურსიც და ფასებიც ხელოვნურად გაზარდა. მიწაზე ფასები იმდენად მაღალია, რომ საქართველოს მოქალაქე, რომელსაც დიდი ფინანსური საშუალება არ გააჩნია, თავიდანვე მიხვდება რომელიღაც მიწის ნაკვეთის გასხვისებაზე გამოცხადებულ აუქციონსა თუ ტენდერში მის მონაწილეობას აზრი რომ არა აქვს, ამიტომ იგი მიწის შეძენის ინტერესსაც დაკარგავს. სამაგიეროდ, ამ მიწებს უცხოელები დაეუფლებიან. მაგალითად, კულუარული ინფორმაციით, ტაბახმელის მიდამოებში მასობრივად შემოდიან ჩინელები.
საპარლამენტო ფრაქცია "მემარჯვენე ოპოზიციის" წარმომადგენელ ირაკლი იაშვილს საკრებულოს გადაწყვეტილება მიწის გაძვირებასთან დაკავშირებით სწორ ნაბიჯად მიაჩნია. მისი აზრით, როდესაც მიწის კაპიტალიზაცია ხდება, მუნიციპალიტეტიც შესაბამისად უნდა მოიქცეს. თუ კაპიტალიზაცია ხდება, მიწის ფასმა უნდა მოიმატოს. სახელმწიფო გაყიდის თუ კერძო მესაკუთრე, მიწას განსხვავებული ფასი არ უნდა ჰქონდეს. ამ ფასთა სხვაობაში მოხელეები ფულს აკეთებდნენ. ახლა მთავარია, გასხვისების ოპერაციები გამჭვირვალედ ჩატარდეს.
იაშვილის აზრითაც, თბილისის შემოგარენის დედაქალაქის საზღვრებში მოქცევა არის ხელოვნური მცდელობა, რომ მიწის რესურსი გაიზარდოს და შესაბამისად, ქალაქის მუნიციპალიტეტის მფლობელობაში მეტი მიწა და მეტი ფულადი რესურსი აღმოჩნდეს. პარლამენტარისთვის ეს გასაგებია, თუმცა ამას ბოლომდე არ ეთანხმება, რადგან მუნიციპალიტეტის ეს ნაბიჯი უარყოფითად იმოქმედებს იმ ზონების მოსახლეებზე. იქ ძირითადად ცხოვრობენ გლეხები, რომლებსაც საკუთარი მეურნეობები აქვთ. მათ გაუძვირდებათ კომუნალური გადასახადები, იქ შეიცვლება მიწის სტატუსი და ა.შ. ასე რომ, მათთვის ცხოვრება გართულდება.
ასე არ ფიქრობს საპარლამენტო ფრაქცია "მაჟორიტარების" თავმჯდომარე ბესო ჯუღელი. მისი აზრით, თბილისთან შემოერთებით შემოგარენის მოსახლეობისთვის არაფერი გაფუჭებულა, ხოლო თავად ამ მოსახლეობის უკმაყოფილება არაინფორმირებულობითაა განპირობებული. ბესო ჯუღელს არც ქვეზონების მიხედვით მიწებზე ფასთა დიდი სხვაობა აკვირვებს. მისი განმარტებით, ამას საბაზრო ეკონომიკის პრინციპი განაპირობებს: იქ, სადაც მოთხოვნილება მეტია, ფასიც მეტია. რაც შეეხება ძველ თბილისში, იგივე, ავლაბარში ფასის მკვეთრ ზრდას, ეს მოსალოდნელიც იყო, იმიტომ რომ ქალაქისთვის ისტორიული ადგილია. ავლაბარში პრეზიდენტის რეზიდენციის გადმოტანამაც მისცა სტიმული საბაზრო ფასისა და ნორმატიული ფასის გაზრდას. თბილისის განვითარების ძირითადი მიმართულებები ამ უბანში იგეგმება. ნორმატიულმა ფასმა მიწაზე ავლაბარში ვაკისას რომ გაუსწრო, ამის ერთ-ერთ (მაგრამ არა ერთადერთ) შესაძლო ფაქტორად დავითაშვილიც პრეზიდენტის რეზიდენციის აქ გადმოტანას ასახელებს.
იაშვილის აზრით, პრეზიდენტის რეზიდენცია არაფერ შუაშია. ავლაბარი ქალაქის ცენტრალური და ისტორიული ზონაა, ამიტომ აქ მიწაზე ფასის ზრდა გასაგები და აბსოლუტურად ნორმალური პროცესია. როდესაც დედაქალაქს მიმდებარე ტერიტორიები შემოუერთეს და ორი ახალი რაიონი შექმნეს, დარაიონებას უკან მოაყოლეს პროგრამა, რომლის მიხედვითაც ქალაქი დაიყოფა საქმიან, სამრეწველო და საცხოვრებელ ზონებად. ამ პროგრამის განხორციელების შემთხვევაში, ფასების კიდევ უფრო დიფერენცირება მოხდება. დეპუტატის თქმით, იგი ამაში ცუდს ვერაფერს ხედავს და კიდევ ერთხელ ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ მთავარია პროცესი სწორად და გამჭვირვალედ წარიმართოს.
იქიდან გამომდინარე, რომ ბიძინა ბრეგაძე უშუალოდ პარლამენტის წევრობამდე იყო დედაქალაქის ვიცე-მერი, ჩვენთვის განსაკუთრებით საინტერესო იყო მისი პოზიცია საკრებულოს 22 იანვრის გადაწყვეტილებისადმი და პარლამენტის პლენარული სხდომის დროს ვთხოვეთ მას საკუთარი მოსაზრების გამოთქმა, რასაც მან ყავის სმის საბაბით თავი აარიდა. მისი საქციელი გასაგებია - თუ კაცს საკუთარი მოსაზრება არა აქვს, აბა, რა უნდა გამოთქვას?
არსებობს თუ არა კავშირი ნორმატიულ ფასსა და საბაზრო ღირებულებას შორის
სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მიწის ნორმატიული ფასი არის საწყისი ფასი მისი გასხვისების დროს, ანუ ეს მიწა თავის ნორმატიულ ფასზე ნაკლებად არ უნდა გაიყიდოს. მაგრამ როგორია საბაზრო ფასები დღეს ქვეზონების მიხედვით?
დამოუკიდებელ აუდიტორ-შემფასებელს, ტექნიკურ მეცნიერებათა კანდიდატს გიორგი ლეჟავას ნორმატიულის გვერდით საბაზრო ღირებულების ხსენება მიუღებლად მიაჩნია. რატომ? იმიტომ, რომ საბაზრო ღირებულება ისეთი ღირებულებაა, რომელსაც არეგულირებს ბაზარი და ვერ არეგულირებს ვერანაირი ნორმატიული ბაზა, განსაკუთრებით კი ისეთი არაერთგვაროვანი რელიეფისა, როგორიც არის საქართველო და კერძოდ თბილისი.
ერთსა და იმავე სექტორშიც კი შეიძლება მიწას რადიკალურად განსხვავებული საბაზრო ფასი ჰქონდეს. საქმე ისაა, რომ უძრავი ქონების (ამ შემთხვევაში, მიწის) საბაზრო ღირებულებას განსაზღვრავს ამ ქონების როგორც სტრატეგიული მდებარეობა, ისე მისი გამოყენების ფაქტორი, მისი კაპიტალიზაციის ფაქტორი; როდესაც ინვესტორი უძრავ ქონებაში აბანდებს თანხას, ყოველთვის ფიქრობს, თუ რამდენ ხანში შეძლებს ამ ქონებით იმ თანხის უკუგებას.
მაგალითისათვის, ექსპერტი განიხილავს იმ ტერიტორიას რუსთაველის გამზირზე, სადაც "მხატვრის სახლი" დგას. ახლა აჟიოტაჟია ატეხილი, რომ აპირებენ ინვესტორების მოზიდვას, რათა ამ მიწაზე სასტუმრო აშენდეს, რის წინააღმდეგაც გამოდიან მხატვრები. ვთქვათ, ეს პრობლემა რომ არ იყოს და მუნიციპალიტეტმა ეს ნაკვეთი გასაყიდად გაიტანოს, შეიძლება სასტარტო ფასი ერთ კვადრატულ მეტრზე 10 ათასი დოლარი იყოს. აი, ამ ფასად ინვესტორი იქ ააშენებს 5-ვარსკვლავიან სასტუმროს, რომლითაც ამ თანხის კაპიტალიზაცია და უკუდაბრუნება ძალიან მოკლე დროში მოხდება. 1 კვ.მ-ზე 10 ათასი დოლარი რეალური ფასია იქიდან გამომდინარე, რომ რუსთაველის გამზირის პირას მაღაზია "სონის", "ლაღიძის" თუ სხვა კარგი კომერციული ფართის 1 კვ.მ-ის ღირებულება 12 ათასიდან 15 ათას დოლარამდე მერყეობს. მაგრამ რა განსაზღვრავს შენობის ფართის ღირებულებას? კონფიგურაციისა და დანახარჯების მიხედვით თუ განვიხილავთ, რუსთაველის გამზირზეც და გლდანშიც შენობის აშენება ერთი და იგივე თანხა ჯდება. თუმცა, რუსთაველზე 1 კვ.მ. ღირს 12 ათასი დოლარი და გლდანში, ვთქვათ 600 დოლარი, რადგან რუსთაველზე მიწა არის ძვირი და იმ ფასში მიწის ღირებულებაც იგულისხმება. აქედან თუ გამოვაკლებთ შენობის აშენებისა და შესაბამის დონეზე ფართის მიყვანის ხარჯებს, 1 კვ.მ-ის ღირებულება, დაახლოებით, 10 ათასი დოლარი გამოვა.
გიორგი ლეჟავა ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ ასეთი საბაზრო ფასი იქნება რუსთაველის გასწვრივ, 10-15 მეტრის სიგანეზე, ხოლო უფრო დაშორებულ მანძილზე - სულ რაღაც 50 მეტრში შეიძლება 1 კვ.მ. მიწა ათას დოლარადაც არ გაიყიდოს! გამოდის, რომ ერთსა და იმავე სექტორში საბაზრო ღირებულება არის 10 ათასი დოლარიც და ათასი დოლარიც. ამიტომ არასერიოზულია, რომ დაიწეროს ფორმულა ან კოეფიციენტები და ამით განისაზღვროს საბაზრო ფასი. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა საკმაოდ რთული საქმეა, მოითხოვს გამოცდილებასაც, კვალიფიკაციასაც. ამისათვის სპეციალური საერთაშორისო სტანდარტი არსებობს. ლეჟავას მტკიცებით, საქართველოში ძალიან ცოტამ თუ იცის ეს სტანდარტი. ჩვენთან უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა ძირითადად მაკლერების დონეზეა. ისინი აფასებენ დილეტანტურად, რაღაც კოეფიციენტებით, გადაამრავლ-გადმოამრავლებენ და შეიძლება ამ ნორმატიული ფასებით ერთნაირი მიიღონ 1 კვ.მ. მიწის საბაზრო ფასი, ვთქვათ, რუსთაველის გამზირის პირას მდებარე ნაკვეთისა და გამზირიდან 100 მეტრის დაშორებით ნახევრადდანგრეულ სახლებს შორის არსებული იმ მიწის ნაკვეთისა, რომელსაც ვერანაირად ვერ მიუდგები.
ცხადია, "მხატვრის სახლის" ტერიტორიის შემთხვევაში საბაზრო ღირებულება აჭარბებს ნორმატიულ ფასს. მაგრამ რაოდენ პარადოქსულიც არ უნდა იყოს, ისეთი შემთხვევებიც არის, როცა საბაზრო ფასი ნორმატიულ ფასს ჩამორჩება. მაგალითად, თბილისის ზღვის მიმდებარე ტერიტორიები, ნორმატიულად 60 ლარიან ნიხრში ჯდება, მაგრამ 1 კვ.მ. მიწა 15-20 დოლარად, ანუ 25-34 ლარად იყიდება. კიკეთი რომ ავიღოთ, სადაც ნორმატიული ფასი 24 ლარია, არის ადგილები, სადაც საბაზრო ღირებულება გამოცხადებულზე მეტიც კია, მაგრამ იგივე კიკეთში არის ისეთი ადგილებიც, რომელთა მიწოდება (გაყიდვა) 7-10 დოლარად ხდება და გამყიდველმა 24 ლარი რომ დააფასოს, ვერ გაყიდის. ბაზარი ფასს თვითონ არეგულირებს და არანაირ ნორმატიულ აქტს არ უყურებს.
ასე რომ, შეუძლებელია რაიმე ნორმატიული აქტით, რაიმე ფორმულით ან კოეფიციენტებით დაადგინო თბილისის ნებისმიერ უბანში უძრავი ქონების, კერძოდ მიწის ნაკვეთის ღირებულება. თუ ნორმატიულ ფასს ვახსენებთ, იქ არ უნდა ვახსენოთ საბაზრო ფასი და თუ ვახსენებთ საბაზროს, იქ არ უნდა ვახსენოთ ნორმატიული, - დაასკვნის ექსპერტი გიორგი ლეჟავა.
დალი ჩიკვაიძე
