რა პრობლემა მოიტანა საპოლიციო გამოსახლების წესის გაუქმებამ

უკრაინაში ომის დაწყების შემდეგ საქართველოში რუსულენოვანი მოქალაქეების მომრავლებამ დღის წესრიგში არაერთი, არა მხოლოდ პოლიტიკური, არამედ ეკონომიკური და სოციალური საკითხი დააყენა. მათ შორის ერთ-ერთია უძრავი ქონების გაქირავების თუ გასაყიდი ფასი. მაგალითად, თიბისი კაპიტალის კვლევით, აგვისტოში თბილისში ბინის ქირის ფასი წლიურად 79%-ით გაიზარდა და 1 კვადრატულ მეტრზე $8.9 შეადგინა. წინა თვესთან შედარებით ქირა 8%-ით არის გაძვირებული. იზრდება გასაყიდი უძრავი ქონების ფასიც. თიბისი კაპიტალის თანახმად, გასაყიდი ფასი 1 კვადრატულ მეტრზე წლიურად 26%-ით, $999-მდე გაიზარდა. ივლისთან შედარებით კი, ზრდა 9%-ია. დეველოპერები ელიან, რომ წლის ბოლომდე ფასები კიდევ 5%-დან 10%-მდე გაიზრდება.

უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდას ისედაც არსებული პრობლემის გამძაფრებაც დაერთო. ლაპარაკია იმ შემთხვევებზე, როდესაც ქირის გადაუხდელობის გამო, მეპატრონე დამქირავებლების გაყვანას ვერ ახერხებდა, ახლა კიდევ უფრო გართულდა. მთავრობის მიერ საზეიმოდ გაუქმებული საპოლიციო გამოსახლება ახლა უკვე რუსეთის და ბელორუსის ათასობით მოქალაქეს აძლევს ხელს – ბინაში შევიდნენ, ქირა აღარ გადაიხადონ და ბინის მფლობელი სანამ სასამართლოს ძალით მოახერხებს მათ გამოსახლებას, მუქთად იცხოვრონ.

საპოლიციო გამოსახლების წესის შესახებ კანონი მთავრობამ 2015 წელს გააუქმა. მაშინ, მიზეზად დაასახელეს იპოთეკარების ინტერესების დაცვა და თანხის გადაუხდელობის შემთხვევაში ბანკებს რომ აღარ შესძლებოდათ პოლიციის ძალით მათი ბინებიდან გამოსახლება. შესაბამისად, თუ მანამდე მოქმედი კანონის მიხედვით, მესაკუთრეს მის ბინაში უკანონოდ მყოფის გამოსახლების მოთხოვნით შეეძლო პოლიციისთვის მიემართა, ამ ნორმის გაუქმების შემდეგ, მესაკუთრეს იმავე შედეგის მისაღწევად სასამართლოს გადაწყვეტილება ესაჭიროება.

აღნიშნული ცვლილებით მაშინვე უკმაყოფილო დარჩა ბიზნეს-სექტორი. კანონის შეცვლიდან სულ რამდენიმე თვეში მაშინდელმა ბიზნესომბუდსმენმა გიორგი გახარიამ განაცხადა, რომ საპოლიციო გამოსახლების ინსტიტუტის გაუქმებამ საფინანსო სექტორს უკვე შეუქმნა პრობლემები, საბანკო სექტორის მხრიდან კი გამოსახლების პროცესის გაჭიანურებასთან დაკავშირებით მომრავლდა მიმართვები ხელისუფლების თუ ბიზნეს-ომბუდსმენის მისამართით. მაშინვე გაჩნდა ვარაუდები, რომ აღნიშნულ საკითხს გრძელვადიან პერიოდში გავლენა საპროცენტო განაკვეთებზეც ექნებოდა.

ცვლილების ავტორის განმარტება

განმარტებებისთვის ჟურნალი „ბიზნესი და მენეჯმენტი“ პაატა კიკნაველიძეს დაუკავშირდა, რომელიც 2012-2016 წლებში პარლამენტის წევრი იყო და სწორედ ის გახლავთ აღნიშნული კანონპროექტის ავტორი. კიკნაველიძე ამჟამად იურიდიულ საქმიანობას ეწევა და ამიტომ, კანონპროექტის შეფასების გარდა, ასევე დავინტერესდით, რა შეცვალა და რამდენად გამოიღო სასურველი შედეგი ცვლილებების ამოქმედებამ პრაქტიკაში.

პაატა კიკნაველიძე ამბობს, რომ საპოლიციო გამოსახლების გაუქმება უძრავი ქონების გაქირავების საკითხთან არავითარ კავშირში არ არის და ამჟამინდელი აჟიოტაჟი საქმის რეალურ ვითარებას არ ეფუძნება. მისი თქმით, დამქირავებლის გამოსახლებას სასამართლოს გადაწყვეტილება სჭირდებოდა. ამასთან, კიკნაველიძე ამბობს, რომ მსგავსი დავა არ მიეკუთვნება რთული „ქეისების“ კატეგორიას და წლობით მათი გაჭიანურება პრაქტიკაში არ ხდება.

„კანონის თანახმად, რაც საპოლიციო გამოსახლების გაუქმებამდე მოქმედებდა, ახლაც მოქმედებს. თუკი პირი არ ასრულებს გამქირავებელთან დადებულ შეთანხმებას, ბინის მესაკუთრეს შეუძლია სასამართლოს მიმართოს. სასამართლო ვალდებულია ერთი თვის ვადაში მიიღოს გადაწყვეტილება, რომლის საფუძველზეც აღსრულების ეროვნული ბიურო ვალდებულია გამოასახლოს ბინაში უკანონოდ მყოფი დამქირავებელი. ასეთი საქმეები საკმაოდ მარტივად განსახილველ ჯგუფს მიეკუთვნება და არც პრაქტიკაში შექმნილა პრობლემები. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ქირავნობის ხელშეკრულება არ არსებობს და მხარეები ზეპირსიტყვიერად არიან შეთანხმებულები, ქირის თანხის თუნდაც ერთჯერადი გადარიცხვა არის მესაკუთრის სასარგებლო მტკიცებულება და მის საფუძველზე მოსამართლე უპრობლემოდ მიიღებს ბინაში მყოფი პირის გამოსახლების გადაწყვეტილებას. მეტიც: თუკი არც წერილობითი ხელშეკრულება არსებობს და თანხასაც დამქირავებელი ფართის გამქირავებელს ხელზე აძლევდა, ეს სიტუაცია უკვე მეპატრონის სასარგებლოდაა: მაშინ რის საფუძველზე იმყოფება მის საკუთრებაში ეს პირი? ეს პირდაპირ ნიშნავს, რომ ის იქ უკანონოდაა და ასეთ „ქეისზე“ გადაწყვეტილების გამოტანა კიდევ უფრო მარტივად მოხდება. კიდევ უფრო მეტსაც გეტყვით: ასეთ შემთხვევაში შესაძლებელია პირის გამოსახლება სასამართლო გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლამდე, დაუყოვნებლივ, პირველი ინსტანციის წესით საქმის განხილვის დასრულებისთანავე. ამასთან, სხვადასხვა გარემოების გათვალისწინებით, კანონი სასამართლოს ანიჭებს უფლებას, საქმის არსებითი განხილვის დაწყებამდეც კი დაადგინოს სადავო მფლობელობიდან მოპასუხის გამოსახლება.

როგორც აღვნიშნე, საპოლიციო გამოსახლება ამ სფეროს არასდროს არ ეხებოდა. მეტიც: ასეთ დროს პოლიციაც რომ გამოეძახა გამქირავებელს, ის ეტყოდა, რომ ეს არაა მისი კომპეტენცია და სასამართლოსთვის უნდა მიემართათ. რაც შეეხება საკუთრებაში შეჭრას, ასეთი შემთხვევა უკვე სისხლის სამართლის დანაშაულია და ცხადია, პოლიციის ჩარევა შესაძლებელია. ანუ, თუ მაგალითად თქვენ გაქვთ დაკეტილი ბინა და მასში ვინმე შეიჭრა, სრული უფლება გაქვთ პოლიცია გამოიძახოთ. შესაძლოა, სისხლის სამართლის დანაშაული არ დამტკიცდეს სოციალური თუ სხვა ფაქტორების გათვალისწინებით, მაგრამ მეპატრონის უფლებები აუცილებლად დაცული იქნება. რაც შეეხება აღსრულებას, პრაქტიკაში მქონდა შემთხვევა, როდესაც დამქირავებელი ქირის ფულის გადაუხდელობის შემდეგ, მეპატრონის მოთხოვნის მიუხედავად, არ ტოვებდა ფართს. მეპატრონემ სასამართლოს მიმართა, რომელმაც ოპერატიულად გამოიტანა სამართლიანი გადაწყვეტილება. უბრალოდ, პანდემია დაემთხვა, როდესაც აღსრულება შეჩერებული იყო. როგორც კი აღსრულების პროცესი განახლდა, ბინაში უკანონოდ შესული პირი იძულებული გახდა, დაეტოვებინა ფართი“, – განაცხადა პაატა კიკნაველიძემ.

მისივე თქმით, საპოლიციო გამოსახლების გაუქმება იყო წინგადადგმული ნაბიჯი, რომელიც კერძო მევახშეებისგან დაზარალებული ადამიანების დაცვას ემსახურებოდა და ამ ცვლილებამ გაამართლა, რადგან მის შედეგად უფრო ხშირია მორიგების შემთხვევები მხარეებს შორის.

პაატა კიკნაველიძის განცხადებით, არცერთ ევროპულ სახელმწიფოში მფლობელობიდან პირის გამოსახლება არ ხდება სასამართლო გადაწყვეტილების გარეშე. პოლიცია მხოლოდ მაშინ შეიძლება ჩაერთოს გამოსახლების პროცესში, თუ მფლობელი ნებაყოფლობით არ ასრულებს შესაბამის სასამართლო გადაწყვეტილებას.

„კანონპროექტის მზადებისას, როდესაც მიდიოდა მისი აქტიური განხილვები, გერმანელმა ექსპერტებმა შეაფასეს საპოლიციო გამოსახლების მოქმედი პრაქტიკა და თქვეს, რომ ის პოლიციის პრინციპებით მოწყობილ სახელმწიფოს შეესაბამება, სადაც არა სასამართლოები, არამედ პოლიცია წყვეტს, თუ რა არის სამართალი და რა არა“, – აღნიშნავს კიკნაველიძე.

როგორც პაატა კიკნაველიძე ამბობს, საპოლიციო გამოსახლების გაუქმება იყო სწორი და სამართლებრივი სახელმწიფოს შესაფერისი გადაწყვეტილება და მას არანაირი კავშირი არ აქვს ბინების გაქირავების სფეროსთან. ის ასევე სკეპტიკურად უყურებს განცხადებებს იმის შესახებ, რომ თაღლითობის შემთხვევები ძირითადად რუსი და ბელორუსი დამქირავებლების მხრიდან ხდება.

„ზუსტი მონაცემი არ მაქვს, მაგრამ ვვარაუდობ, რომ შემთხვევების 90% ადგილობრივებზე მოდის. რადგან როდესაც ადამიანი უცხოეთიდან ჩამოდის და საქართველოში ბინის დაქირავება სურს, ის ვერ იქნება ღარიბი და გარკვეული კაპიტალის ქონის გარეშე არ ჩამოვიდოდა“, – აღნიშნავს პაატა კიკნაველიძე ჩვენთან საუბარში.

"საპოლიციო გამოსახლების" აღდგენის მოთხოვნა

განსხვავებულ რეალობაზე საუბრობენ ბიზნესის წარმომადგენლები და იურისტების მეორე ნაწილი. საქართველოს ბიზნეს-ასოციაციის იურისტ ნიკა ნანუაშვილს მიაჩნია, რომ საპოლიციო გამოსახლების შესახებ კანონის აღდგენა დღესაც აუცილებელია. მისი შეფასებით, არსებული კანონი მხოლოდ მობინადრეთა ინტერესებზეა მორგებული. ნანუაშვილის თქმით, საპოლიციო გამოსახლების გაუქმება თავიდანვე არასწორი და გაუაზრებელი ნაბიჯი იყო, რამაც გამქირავებლები მნიშვნელოვნად დააზარალა და არაკეთილსინდისიერ მობინადრეებთან ყოველგვარი ბერკეტის გარეშე დატოვა.

„სამოქალაქო კოდექსში განხორციელებული ცვლილება ცალსახად არასწორი იყო. ჩვენ ამის თაობაზე თავიდანვე მივუთითებდით, როგორც გადაწყვეტილების მიმღებთ, ასევე საჯაროდ. ერთადერთი მარტივი გამოსავალი, ძველი კანონის ფორმულირებაა. ის მუხლი, რომელიც შეიცვალა, უნდა დაბრუნდეს. მესაკუთრეებს უნდა შეეძლოთ სწრაფად და ეფექტიანად აღადგინონ საკუთარი შელახული უფლებები“, – განაცხადა ნიკა ნანუაშვილმა.

იურისტი ნუგზარ ტატიშვილიც ამბობს, რომ საპოლიციო გამოსახლების გაუქმებით მოხდა ურჩი გადამხდელების წახალისება, ხოლო რაც შეეხება უძრავი ქონების გაქირავების სფეროს, მისი თქმით, კანონში არსებული ჩანაწერის მიუხედავად, აღსრულება პრობლემურია. „როგორც იურისტი ვთვლი, რომ უნდა იყოს საპოლიციო გამოსახლება, რადგან საპოლიციო მექანიზმის არსებობის შემთხვევაში, ვერც უცხოელი და ვერც ქართველი დამქირავებელი ბოროტად ვერ გამოიყენებდა ამ შესაძლებლობას“, – განაცხადა მან.

მისი თქმით, მიუხედავად კანონში არსებული ჩანაწერისა, რომ მსგავსი საქმეები შემჭიდროებულ ვადებში უნდა განიხილონ, პროცესი რამდენიმე წელი გრძელდება. „მომართვიანობა ამ ეტაპზე გაზრდილი არ არის, მაგრამ აუცილებლად გაიზრდება, რადგან ბევრი ბინა არის გაქირავებული უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე, მოქმედი კანონმდებლობა კი საკმაოდ შებოჭილია“, – აცხადებს ნუგზარ ტატიშვილი.

პრაქტიკაში რომ კანონი არ სრულდება, ამის შესახებ ადვოკატი ოთარ კაჭკაჭიშვილიც საუბრობს.

„ჩვენ ერთი უკიდურესობიდან მეორეში გადავვარდით. ადრე თუ ბინის უკანონო მფლობელობიდან საკუთრების გამოთხოვის პროცესი დაჩქარებული იყო და ეს ყველაფერი ერთ თვეში სრულდებოდა ისე, რომ სათანადო სამართლებრივი გაანალიზება ვერ ხდებოდა და პოლიცია მას ძალიან სწრაფად აკეთებდა, დღეს ეს პროცესი საერთოდ გაჩერებულია. ბინის მესაკუთრეები არაკეთილსინდისიერი მომხმარებლისგან ზარალდებიან, რადგან თუ გამქირავებლებმა კეთილსინდისიერი გადამხდელისგან ოდესმე სარგებელი ნახეს, ერთი არაკეთილსინდისიერის შემთხვევაში აბსოლუტურად ნულდება მათი შემოსავალი და მარჟა, რადგან სასამართლო ასეთი საქმეების განხილვას 2-3 წელს ანდომებს. როდესაც გამიანალიზებია ეს პრობლემა, გამოდის დღევანდელი კანონმდებლობით არაკეთილსინდისიერი მომხმარებლებისგან იმდენად დაუცველია მესაკუთრე, რომ სახლი უნდა ჩაკეტოს“, – ამბობს იგი.

იურიდიული ფირმა BLC-ის მმართველი პარტნიორის, ქეთი ქვარცხავას განცხადებითაც, საპოლიციო გამოსახლების გაუქმებით სახელმწიფომ დიდი შეცდომა დაუშვა.

„2015 წელს, როდესაც ამ კანონპროექტის განხილვა მიმდინარეობდა, ძალიან დიდი ვნებათაღელვა იყო და ეს ყველაფერი, რაც დღეს ხდება, წინასწარ ვიცოდით, რომ ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ ამ პასუხისმგებლობის მოხსნა და სასამართლოზე დაკისრება სასამართლო სისტემას უფრო დაამძიმებდა.

ამ კანონპროექტის მიზანი იყო, რომ ადამიანები გარეთ არ უნდა გაყარო, მაგრამ, მაგალითად, როცა მესაკუთრე ვარ და დამქირავებელი ფართში შევუშვი და აღარ გამოდის, რატომ ვარ პასუხისმგებელი იმ ადამიანის დაბინავებაზე?! ბინის გაქირავებიდან შემოსავალი, შეიძლება ჩემი ერთადერთი შემოსავლის წყარო იყოს.

ჩემი აზრით, სახელმწიფომ 2015 წელს შეცდომა გაუაზრებლად დაუშვა, რომ მთელი პასუხისმგებლობა სასამართლოზე გადაიტანა, სადაც რიგებია და აღსრულება დროულად არ ხდება. გასარკვევი ისაა, რომ მე, როგორც კერძო მოქალაქეს, სახელმწიფო მავალებს ადამიანები ვარჩინო თუ თვითონ იღებს პასუხისმგებლობას თავის თავზე, რომ ადამიანი უბინაოდ არ დარჩეს“, – განაცხადა ქვარცხავამ.

აღსრულებაში ხარვეზებია – კანონპროექტის ერთ-ერთი ინიციატორი

აღსრულების პრობლემებზე საუბრობს პარლამენტის ყოფილი წევრი ანი მიროტაძეც, რომელიც პაატა კიკნაველიძესთან ერთად საპოლიციო გამოსახლების გაუქმების ერთ-ერთი აქტიური მომხრე იყო.

„საპოლიციო გამოსახლების შესახებ კანონში შევიტანეთ ცვლილება, რომ სასამართლო გადაწყვეტილების გარეშე არ მომხდარიყო ადამიანების გამოსახლება წივილ-კივილით და საოჯახო ნივთების სართულებიდან გადმოყრით. განსაკუთრებით მძიმე იყო ეს იმ შემთხვევაში, როცა ადამიანებს სხვა საცხოვრისი არ ჰქონდათ. ცვლილებებს ორი დანიშნულება ჰქონდა: პირველი, რომ სამართლებრივად ძალიან გამყარებული ყოფილიყო და მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით მომხდარიყო უძრავი ქონების მესაკუთრის შეცვლა და მეორე – მომხდარიყო ადამიანის უფლებების დაცვა – იგულისხმება მობინადრეები, რომლებიც საპოლიციო გამოსახლებას ექვემდებარებოდნენ. ეს, ძირითადად, იყო იპოთეკარების პრობლემა.

გამოსახლების სტატისტიკა აჩვენებდა, რომ გამოსახლების უმეტესობა იყო კერძო იპოთეკარების თემა, რომლებიც კაბალური პირობებით გასცემდნენ სესხს. როდესაც მსესხებლებს ვეკითხებოდით, თუ რატომ წავიდნენ ამაზე, გვპასუხობდნენ, რომ ეს იყო სიკვდილ-სიცოცხლის ამბავი და ფინანსების მოძიების სხვა შესაძლებლობა არ ჰქონდათ. თქვენ გახსოვთ, რომ ამ ცვლილების პირველი ინიციატივა ჩავარდა, რადგან მაშინდელ პარლამენტშიც კი ბევრი ლობისტი აღმოაჩნდათ კერძო იპოთეკარებს, რომელთაგან ზოგს 50-ზე მეტი ბინა ჰქონდა გადაფორმებული“, – აღნიშნა ანი მიროტაძემ.

რაც შეეხება ბინების გაქირავებასთან დაკავშირებულ პრობლემებს, რომლებიც განსაკუთრებით ბოლო პერიოდში შეიქმნა, ანი მიროტაძე ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ ცვლილების ინიციირების პერიოდში საუბარი იყო ბინების მეპატრონეების დაცვაზე, რომელთაც ქონება იპოთეკაში ჰქონდათ ჩადებული და არა გაქირავებაზე.

„ცვლილება გამქირავებელსა და დამქირავებელს არ ეხებოდა. როცა ერთადერთი საცხოვრებელი კერძო იპოთეკართან  მაქვს ჩადებული, დამეთანხმეთ, ასეთ შემთხვევაში გადაწყვეტილება სასამართლო დონეზე უნდა იყოს მიღებული“, – აღნიშნა ანი მიროტაძემ.

კითხვაზე, როგორ მუშაობს კანონი და გამართლდა თუ არა მოლოდინი, რომ სასამართლო განხილვები შემჭიდროებულ ვადებში წარიმართებოდა, ყოფილი დეპუტატი ამბობს, რომ ხარვეზი არა კანონში, არამედ აღმასრულებელში, ანუ სასამართლოშია.

„მოსამართლეების რაოდენობა მცირე იყო და საქმეები თაროებზე შემოიდო. ჩვენ სწორედ ამის გამო გვინდოდა სასამართლოს რეფორმის ძალიან სწრაფად განხორციელება. აქ კანონის კი არა, მისი აღსრულების, ანუ სასამართლოს პრობლემაა და მოსამართლეების ნაკლებობის. რა უშლის ხელს ამ მდგომარეობის გამოსწორებას? ის უშლის, რომ კლანია და კლანს უნდა მაქსიმალურად გავლენა ჰქონდეს სასამართლოზე და ფეხს არ აყოფინებენ სასამართლოში იმ ადამიანებს, რომლებიც დამოუკიდებლები იქნებიან“, –განაცხადა ანი მიროტაძემ.

ხელისუფლების დუმილი

ამჟამინდელი დეპუტატი ბეჟან წაქაძე, რომელიც პარლამენტში უძრავი ქონების ბიზნესიდან მივიდა და უმრავლესობის წევრია, ამბობს, რომ ეს წესი ბიზნესს აზარალებს, რადგან ადამიანმა რომ მოინდომოს მის საკუთრებაში შეჭრილი პირის გამოსახლება ან გაქირავებული ფართის დაბრუნება, ამის გაკეთება ფაქტობრივად შეუძლებელია.

წაქაძის თქმით, არის შემთხვევები, როდესაც კომპანიას დაქირავებული აქვს ოფისი და ქირას არ იხდის, არღვევს ხელშეკრულებას, თუმცა, არ ტოვებს ფართს და ფართის მესაკუთრესაც არ შეუძლია მისი გამოყვანა.

„ბევრი მიწა, ქონება გაჩერებულია, რადგან შეჭრილები არიან. ჩამოყალიბდა ადამიანთა ჯგუფი, რომელიც, ერთი დღე თუ დაგრჩება კარი ღია, შევარდება და მერე უნდა ეხვეწო, რომ გამოვიდეს. ეს ძალიან არტყამს ბიზნესს“, – განაცხადა ბეჟან წაქაძემ პარლამენტში გამართულ ერთ-ერთ შეხვედრაზე. თუმცა რატომ არ გამოდის აღნიშნული კანონის შეცვლის ინიციატივით თავად, როგორც პარლამენტარი, ამაზე განმარტება არ გაუკეთებია.

საკითხზე განმარტებებს ხელისუფლება არ აკეთებს. ეს კი კანონიერ მესაკუთრეებში დაუცველობის განცდას კიდევ უფრო ამძაფრებს. ისინი ხელისუფლებისგან მხოლოდ იმას ისმენენ, რომ რუსეთის მოქალაქეების შემოსვლას მიესალმებიან და რომ ეს ტურიზმის განვითარებას უწყობს ხელს. რამდენად მისაღებია რუსეთის მოქალაქისთვის ბინის მიქირავება – ეს სხვა თემაა და ინდივიდუალური არჩევანია. რაც შეეხება საკუთრების უფლების მხრივ არსებულ მდგომარეობას, ამაზე ხელისუფლება დუმილს ამჯობინებს. ამიტომ საკუთარ უფლებებზე ზრუნვა ისევ თავად მოქალაქეებს უწევთ, რომლებიც ბოლო პერიოდში განსაკუთრებით სიფრთხილით ეკიდებიან უძრავი ქონების გაქირავების საკითხებს და ამ სფეროში უკეთ ინფორმირებულები ხდებიან. ეს კი, შესაძლოა, საკითხის მეორე, დადებითი მხარე აღმოჩნდეს. 

მაია ჭანტურია